Investir dans sa résidence principale

Investir : toujours en priorité dans ma Résidence Principale ?

Investir en achetant sa résidence principale :

Investir c’est d’abord acheter sa Résidence principale (RP) : ce premier investissement dans l’immobilier est le plus courant, d’abord parce que nous, Français, aimons être propriétaire du lieu que l’on habite, puis parce que la fiscalité sur la résidence principale est allégée pour le moment en cas de revente ou de remboursement total du crédit que l’on détient.

Néanmoins, il n’est pas toujours avantageux d’acheter d’abord sa résidence principale. En effet, acheter sa propre maison entraîne beaucoup de contraintes puisque, comme les émissions TV nous le montrent bien, nous devenons très exigeants quand il s’agit d’acheter l’endroit où l’on souhaite vivre et très vite se pose la question : « ai-je les moyens d’acheter ce que je veux ? ».Effectivement, coordonner localité, dimensions, nombre de pièce, budget, goûts…, tout en jonglant avec les impositions locales, est parfois un vrai casse-tête. Nous nous retrouvons parfois à faire des compromis, n’est-ce pas ce que le fameux Stéphane Plaza répète tous le temps ? Si néanmoins vous avez les moyens d’acheter ce qui correspond à votre budget en faisant, ou pas, des compromis qui pour vous sont tout à fait acceptables, il ne faut pas hésiter une seconde, achetez votre Résidence Principale. Cela d’autant plus que certains dispositifs encouragent l’achat aux Primo-accédants, notamment avec le dispositif PTZ (prêt à taux zéro) dont les conditions ont été améliorées ces derniers temps.

Investir par capitalisation en construisant grâce au dispositif PINEL de défiscalisation :

Mais investir est souvent d’abord la réponse à cette fameuse rengaine « je ne veux plus gaspiller mon argent dans le vide en payant un loyer ». Cela est parfaitement vrai et si vous souhaitez investir, c’est-à-dire capitaliser ce que vous payez chaque mois pour vous loger pour l’avenir, il est parfaitement pertinent d’investir dans l’immobilier.

Une solution à laquelle peu de personnes pensent, est de construire un logement dans un endroit aidé par des dispositifs fiscaux par exemple (Loi PINEL) et louer le lieu de notre Résidence Principale (éventuellement également dans des ZAC ou les taxes locales sont réduites). Cela peut permettre de capitaliser grâce aux loyers que vous percevez vous aidant à rembourser tout ou partie de votre emprunt, tout en optimisant vos impôts sans vous contraindre en termes de budget puisque cet achat répondra forcément au besoin d’une famille qui n’est pas la vôtre ! Dans ce cas vous capitalisez sur un bien immobilier, qui se rembourse plus ou moins tout seul et vous dépensez votre loyer dans un lieu idéal, dépourvu de contraintes par rapport à votre situation (toute proportion gardée puisque votre loyer sera fonction de la demande sur la localité que vous souhaitez, bien entendu).

Évidemment, cela demande une gymnastique d’esprit, puisque l’on n’occupe plus un bien que l’on détient, mais on capitalise dans l’immobilier tout en occupant un bien qui nous convient mais ne nous appartient pas. Cette solution peut présenter de nombreux avantages, notamment car très certainement, comme beaucoup de français, vous souhaiterez changer de résidence en moyenne tous les 7 ans, parce que votre famille va évoluer, comme votre situation professionnelle, ou tout simplement vous aurez envie de changer. Dès lors cette solution de propriétaire non occupant et locataire, pourra vous faire économiser :

  • Des frais bancaires : Les banques introduisent désormais systématiquement des frais de remboursement anticipé du crédit qui s’élèvent à 6 mois d’intérêts si le changement de résidence n’est pas justifié par un motif valable.
  • Des variations des taux : Aujourd’hui plus qu’avant, les taux de crédits immobiliers sont au plus bas, et il est à mon sens plus probable que dans quelques années ceux-ci aient augmenté plutôt qu’ils aillent encore plus vers le 0%, diminuant ainsi probablement votre capacité d’emprunt à ce moment-là.
  • Frais de ventes : Frais de notaires, frais d’agence… lorsque vous vendrez vous rachèterez sûrement et dès lors il vous faudra re-dépenser ces frais autant de fois que vous changerez !
  • Prix de vente : au moment où vous devrez changer de logement il se peut que la valeur de votre bien ne soit pas en adéquation avec le prix que vous avez investi dans votre maison, notamment par des travaux d’améliorations. Également, le prix psychologique, fixé souvent émotionnellement, ne correspond pas à la réalité du marché entraînant des difficultés de vente ou bien une déception.

Dans la situation de propriétaire non occupant, vous pouvez déménager quand bon vous semble, votre maison de location demeure un placement qui continue de s’amortir. Bien entendu l’investissement locatif pose d’autres contraintes, tel que le fait de devoir s’occuper des rotations de locataires ou bien gérer les problèmes d’entretien… Néanmoins dans la construction neuve, les frais d’entretiens sont limités et si vous le souhaitez, une agence peut se charger de gérer la location et les visites. Reste encore les risques d’impayé mais là encore vous pouvez choisir vos locataires avec précautions, demander un paiement CAF direct et/ou souscrire une assurance pour loyers impayés.

Alors qu’en pensez-vous ? Cette gymnastique d’esprit vous semble-t-elle intéressante dans votre situation ?

Y-aviez-vous pensé ?

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