Faire construire sa maison

Construire ma maison, je me lance ! Euh…Oui mais combien ?

Tout d’abord, quand on se lance on a besoin de savoir où on va en termes de budget. Parce que pour paraphraser quelqu’un : Qui avant de bâtir, ne s’assied d’abord pour calculer la dépense et voir s’il a de quoi terminer ? Pour boucler son budget de construction il faut essayer de raisonner dans l’ordre, c’est le thème de cet article qui sera un peu long, je m’en excuse.

Projet de construction, première étape définir le budget projet :

La première erreur que nous voyons souvent est de partir tête baissée dans le dessin d’une maison. C’est vrai, il y a des logiciels gratuits et super sur internet qui permettent de rêver un peu ! Mais inutile de dessiner une maison si vous n’avez pas trouvé votre terrain ! Effectivement et je vous le dis pour en avoir été la première victime, je voulais une maison à toit plat, et plus malin que tout le monde j’ai dessiné pendant des heures, j’ai chiffré…pour rien. Quand j’ai trouvé le terrain qui nous plaisait, il s’est avéré que l’exposition de la maison n’était pas bonne du tout, le garage et les chambres pas du tout au bon endroit…Aussi, les contraintes urbanistiques locales interdisaient le toit plat et imposaient des restrictions et notamment celle de l’avis d’un architecte des bâtiments de France ! bref…on recommence !

Par ailleurs, pour dessiner il faut être assisté d’un professionnel car, pour la même surface, deux maisons peuvent avoir un coût bien différent. Je prends souvent pour exemple la dimension des planchers qui, à partir de certaines cotes, obligent à ajouter des murs et fondations supplémentaires à cause des limites de portée, de même pour les poutres et poteaux qui coûtent cher. Autrement dit, il vaut mieux laisser un professionnel dessiner et lui laisser quelques libertés pour dessiner de façon économique la maison, même si vous avez fait le point avec lui sur vos besoins et goûts architecturaux. Si vous faites appel à un architecte, assurez-vous qu’il ait l’habitude des dispositifs constructifs de la maison individuelle, par exemple, les planchers poutrelle hourdis, car malheureusement, si ces architectes ont très bon goût en matière de volumes et d’esthétisme, trop souvent ils ne pensent pas à votre portefeuille en dessinant, ce qui est notre hantise !

Enfin, s’imaginer dans la maison qu’on a vue dans « la maison France 5 », puis, au bout de plusieurs semaines de galère, devoir se résigner et finalement perdre le plaisir d’acquérir sa maison car on a visé trop haut par rapport au budget, est tout bonnement déprimant !

Donc, s’il faut, comme vous l’avez compris, résister à la tentation de se diriger vers votre ordinateur dès le début, c’est pour aller voir votre banquier premièrement. Soyez clair avec lui et demandez-lui votre capacité d’emprunt ! c’est-à-dire le maximum qu’il accepte de vous prêter selon votre situation. Cela permettra non pas d’aller réellement au maximum de votre endettement mais de connaître votre amplitude financière maximale.

Deuxième étape : choisir le terrain de construction :

Bon, on sait maintenant combien vous pouvez consacrer à votre projet. La question maintenant c’est quel budget pour quel poste de dépense. Alors là, je ne veux pas vous faire peur, ni vous décourager, mais il va y avoir plusieurs postes de dépenses et vous vous rendrez compte que la majorité d’entre vous (dont je fais partie également), réserveront certains travaux pour plus tard et/ou à faire soi-même.

Reprenons donc dans l’ordre :

– Le terrain – prix de vente terrain négocié.

– Les frais de notaire – compter 7,5% environ du prix du terrain : ce sont en grande partie des taxes et ils sont intégralement à charge de l’acquéreur. Souvent, quelques semaines après la transaction, le notaire vous remboursera une petite partie lors du décompte définitif et l’envoi de l’acte, prenez ça comme un bonus !

– Les frais de lotissement – environ 1000€ : si vous êtes en lotissement il est quasiment incontournable que le lotisseur vous demande une provision pour frais de dégradation. Il faudra donc les prévoir dès la vente chez le notaire. Cette somme, déduction faite des frais liés aux dégradations des espaces communs par les entreprises pendant les travaux, ne vous sera restituée qu’à la fin de la construction de la dernière maison du lotissement. Autrement dit, ne comptez pas dessus pour vos travaux, vous oublierez qu’ils existent avant de les récupérer, malheureusement.

– Les taxes : Aïe, là ça énerve ! voici un détail qui vous convaincra de bien vous renseigner en mairie avant de poser vos valises dans une commune.

  • Taxe de raccordement à l’égout – Entre 0 et 2500 € environ : c’est une taxe locale qui peut exister ou non dans la commune, mais elle doit être mentionnée dans le permis de construire. Pour en connaître le montant, il faut se rapprocher de la mairie ou du lotisseur pour ne pas avoir de surprise.
  • Taxe Foncière – presque 0€ pendant 2 ans : Pendant les deux ans suivant le dépôt de votre déclaration H1 (90 jours après l’achèvement du bien, au sens légal on pourrait entendre maison habitable même inachevée ou non conforme, et alimentée en électricité). Attention si les parts départementales et régionales sont obligatoirement exonérées, les parts communales et intercommunales ne le sont pas forcément et la participation pour le ramassement des ordures n’est en général pas exonérée. Également pendant la construction, et tant que la déclaration H1 n’est pas déposée, votre commune peut vous taxer sur la propriété non bâtie, comme un terrain agricole et les ordures ménagères.
  • Taxe d’aménagement – variable et élevée : Celle-ci peut être très lourde et chahuter votre budget de vie après la construction.
    Cette taxe remplaçant la TLE depuis 2012 est divisée en 3 parts : Les parts régionales, départementales et communales respectivement : maximum 1%, 2,5% et 5% (plus dans cas exceptionnels) de l’assiette taxable. Le calcul est compliqué mais il est impératif de faire une simulation pour savoir à « quelle sauce vous serez mangez ». Nous avons effectivement vu des situations délicates où certains clients ont dû payer des sommes frôlant les 12000 €. Le détail complet se trouve sur https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F23263 et il est impératif de demander à votre mairie tous les taux constituant cette taxe.
    La surface taxable ainsi que les conditions de paiement y sont détaillées.
    Excellente nouvelle, si vous achetez dans une « ZAC », vous êtes exonéré de la part communale qui est le plus souvent la plus importante, c’est une belle économie !
  • Taxe redevance archéologique préventive – environ 200€ pour 120m2 : De même que pour la taxe d’aménagement cette taxe est de 0,40% de l’assiette taxable.

– Viabilisation – la plupart du temps entre 5000€ et 10000€ : si votre terrain est acheté hors lotissement il est quasi systématique de devoir faire viabiliser votre terrain en Electricité, télécom, gaz (si besoin) et tout à l’égout. Le tarif dépend de la distance aux réseaux existants de votre construction. Pour cela, il faut faire des devis auprès des concessionnaires locaux dès le début et obtenir avant le permis de construire la position des réseaux futurs.

Les frais annexes à la construction :

– Les frais de concessionnaires et services :

  • Ouverture d’un compteur électrique – environ 250€ : il faudra, pour la pose, avoir souscrit auprès d’un opérateur (GDF, EDF, autres…) et délivrer le consuel. C’est un forfait jusqu’à 30 ml, ENEDIS pose le compteur, disjoncteur et câble mais au-delà des 30ml jusqu’au coffret il faudra faire poser vous-même le câble et le disjoncteur par un électricien.
  • Ouverture d’un compteur d’eau – environ 250€ : cette fois-ci il n’y a pas le choix, ce sera l’exploitant local.
  • Ouverture d’une ligne téléphonique – 0 à 100€ : Souvent votre opérateur BOX vous offre l’installation mais pas toujours. Pensez à comparer les débits internet des opérateurs avant de faire votre choix.
  • Installation d’une antenne TV – environ 300€ : ce service est de moins en moins souscrit puisque désormais, la plupart des flux TV passent par la box.

– Une assurance habitation : dès le démarrage il faut comparer les assurances pour pouvoir être prêt dès la mise hors d’eau de votre pavillon. En effet à réception de la situation de travaux mise hors d’eau/hors d’air, il faut appeler votre assureur pour qu’il assure la maison partiellement ce qui est obligatoire, puis le jour de la réception, via un nouvel appel téléphonique, pour qu’il bascule sur l’ensemble des prestations de la couverture souscrite.

Enfin, les frais de la construction :

– La Construction : c’est à votre constructeur « CMiste » de vous réaliser un devis sur les prestations comprises et non comprises nécessaires à l’habitabilité. Un prochain article détaillera plus ce thème.

– Cuisine : Pour cela il faut faire le tour des cuisinistes ou simplement acheter votre cuisine auprès de grandes enseignes de l’ameublement en la posant vous-même ce qui vous permet d’économiser au moins 50% du coût d’une cuisine.

– Aménagements extérieurs : certains travaux pourront être faits plus tard mais il vaut mieux se poser la question et se mettre d’accord sur un planning des dépenses dans le temps.

  • Les remises en places des terres et l’évacuation des terres excédentaires : si votre terrain est petit ou en ville il faut replacer toute la terre générée par le terrassement du vide sanitaire et des fondations, environ 90 m3 pour 100 m2 de plein pied. Si votre terrain est plus grand et en pente ces terres pourront être ré-étalées mais sinon il faut prévoir un budget d’environ 25€/m3 pour les évacuer soit 2250€ pour notre exemple, en fonction de la proximité des décharges. Un devis avec un terrassier est nécessaire, demandez à votre constructeur de vous présenter un de ses partenaires parallèlement à l’élaboration des devis pour la maison.
  • Un nivellement des terres (préparation) et engazonnement
  • Réalisation d’un chemin d’accès et parking définitif carrossable
  • Les clôtures périphériques et plantations
  • Un portail si besoin : de plus en plus de construction « à l’américaine » restent maintenant ouverte à l’avant, c’est un style de vie qui vous permet de faire cette économie si le terrain s’y prête.
  • La terrasse

Voilà une liste presque exhaustive de ce à quoi il faut penser en budget de dépenses, quand on fait construire.

Alors avez-vous pensé à tout ?

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