Le Contrat de Construction de Maison Individuelle CCMI c’est quoi ?

- Faire Construire

Le principe général est de souscrire auprès d’un interlocuteur unique (le constructeur), la construction d’un maximum de deux maisons sous le même contrat, sur un terrain que le client a acheté indépendamment du constructeur, le tout en offrant un certain nombre de garanties et en respectant un certain formalisme.

  

Quelles sont les limites de ce contrat ?

 

Ce type de contrat est conçu pour des maisons dites standardisées et pas trop grandes. Néanmoins, certains bons constructeurs arrivent à proposer des plans sur mesure avec des matériaux et prestations élaborés tout en assurant un suivi pointilleux. Pour cela il faut encore mettre les moyens, puisque plus le prix est bas, plus le nombre de chantiers par conducteur de travaux est grand… ce qui rend à mon sens impossible un suivi rigoureux de maisons sur mesure, qui par définition sont variées. Comme dans tous les domaines d’activité, il me semble impossible d’allier prix déraisonnablement bas avec qualité et service. Pour cela, et aussi à cause du lobby des architectes il faut le dire, au-delà de 150 m2 de surface plancher (seuil rabaissé en mars 2017), les permis de construire de ces habitations doivent impérativement être réalisés et signés par un architecte DPLG.

 

Le CCMI ce sont des garanties pour la construction :

 

Le contrat que vous souscrivez vous protège allègrement en vous apportant les garanties suivantes :

-       La garantie de livraison à prix et délai convenu : Pour faire simple,quoiqu’il puisse arriver à votre constructeur ou bien à ses sous-traitants, en cas de défaillance de ce constructeur, un organisme prend le relai et termine votre construction aux conditions définies par le contrat (Délai, prestations, prix, pénalités…). Autrement dit, il n’est pas possible, au terme des conditions fixées par le contrat, de se retrouver sans maison, comme certaines émissions télévisées ont pu le supposer en mentionnant le mot « constructeur ». Dans ces cas d’abandon de chantier, il ne s’agissait pas de constructeur, ni de contrat CCMI, puisque celui-ci est obligatoirement assuré par un garant financier de l’achèvement des travaux.

Le revers de la médaille réside dans le fait que ce garant impose des conditions de délai et de prix dans ce contrat qu’il contrôle pour minimiser le risque. Ainsi une marge et un délai minimum sont imposés sous peine de ne pas obtenir la fameuse garantie de livraison et rendre le contrat caduc.

-       Garanties POST réception :

o   Parfait achèvement 1 an :  garantissant les désordres qui apparaissent dans cette première année.

o   Bon fonctionnement 2 ans : garantissant tous les équipements dissociés du bâti, la plupart du temps l’ensemble de l’électricité, de la plomberie, les menuiseries intérieures et extérieures, les volets …

o   Décennale 10 ans : Celle-ci garantit tout ce qui peut rendre votre habitation impropre à destination, vous empêchant totalement de l’habiter et/ou mettant en péril l’ouvrage. La plupart du temps, on réduit donc cette garantie au clos couvert et à des dommages affectant gravement le gros œuvre. L’exemple le plus évident est une infiltration d’eau dans la maison.

-       La Dommage ouvrage : C’est la seule garantie du maître d’ouvrage qui peut être exclue du contrat. Cette garantie a pour objectif de prendre une décision au nom de toutes les parties en mandatant éventuellement une expertise sur la prise en charge ou non en garantie d’un sinistre. Celle-ci indemnise immédiatement le client pour effectuer les réparations. C’est donc un organisme de préfinancement qui se charge ensuite de récupérer auprès des entreprises les fonds liés à la réparation et évite au client des démarches longues et pénibles. Attention, celle-ci n’assure que les travaux sur lesquels son prix est calculé, à savoir ceux compris au contrat de construction.

 

Quels travaux inclus et exclus au contrat de construction ?

 

Ce contrat est composé : de conditions particulières, de conditions générales, de plans de ventes, ainsi que d’une notice trois colonnes. Cette dernière décrit précisément les prestations comprises, les non comprises et le chiffrage des travaux nécessaires à l’habitabilité de l’habitation qui sont exclus du contrat. C’est de ces trois catégories qu’est venu le nom « notice trois colonnes ».

 

Ainsi, votre constructeur vous chiffre la construction avec les prestations souhaitées mais à minima « Hors d’eau/ Hors d’air ». Cela signifie Gros œuvre achevé avec menuiseries extérieures posées et revêtement d’étanchéité fait. Si un contrat de construction « Tous corps d’état » est conclu, celui-ci englobe tous les travaux de maçonnerie jusqu’au second œuvre. Toutefois, il n’est pas rare que celui-ci exclue certains travaux, notamment :

  • Les travaux extérieurs :

o   Les raccordements : ce sont les tranchées et fourreaux permettant de relier les coffrets électriques, gaz et télécom à l’habitation. Egalement, le raccordement des eaux usées au Tout à l’égout ou bien à un système d’assainissement individuel.

o   Certains travaux de manipulation de terre sont à chiffrer tels que le terrassement (que nous vous conseillons d’inclure au contrat pour responsabiliser le constructeur sur l’altimétrie), le remblai périphérique au vide sanitaire et l’étalement périphérique des terres manipulées.

o   L’Evacuation des gravats de construction et leur mise en décharge appelé « nettoyage extérieur ».

o   L’Evacuation des terres excédentaires si la taille et disposition du terrain ne permettent pas de les ré-étaler.

o   Le chemin d’accès carrossable pour permettre aux entreprises d’accéder au chantier : ce chemin n’est pas définitif et permet simplement aux engins de ne pas être bloqués dans la terre en venant au plus près de la construction.

  • Les revêtements de sols et de murs : Les peintures des plafonds et des murs, les faïences des salles de bains et le parquet des chambres.
  • Les sanitaires : Les meubles lavabos et éviers ainsi que les douches, WC, et baignoires sont bien souvent achetés dans la grande distribution, et donc exclus. Néanmoins, nous conseillons habituellement de laisser incluses les douches qui peuvent être la cause de gros sinistres.
  • L’assurance dommage ouvrage : Le montant de cette assurance est un pourcentage du prix de vente TTC de la maison et n’est pas assujetti à la TVA. Si elle est intégrée au contrat, automatiquement une TVA de 20% sera appliquée, d’où l’intérêt de l’exclure.

 

Mais pourquoi exclure tout cela me direz-vous ?

 

En réalité, l’idéal pour le constructeur, serait de tout faire et de tout englober, c’est d’ailleurs l’esprit du CCMI. Néanmoins, par habitude, les constructeurs ont proposé, pour « diminuer le prix », de sortir ces travaux du contrat. Aujourd’hui, il paraît compliqué de remettre un prix en tous corps d’état puisque la base de comparaison entre constructeurs se fixe avec ce nouveau standard de prestations.

Pour ce qui est d’exclure des travaux de second œuvre, il s’agit très souvent de travaux que les clients se sentent capables de faire sans trop de risque et lui permettant d’économiser la main d’œuvre et la marge des entreprises. En effet, s’affranchir d’une main d’œuvre professionnelle peut générer facilement 50% d’économie sur ces postes. En revanche pour les travaux extérieurs, cela réside dans le fait que les clients souhaitent habituellement des travaux spécifiques d’aménagement extérieur qu’ils peuvent souscrire directement avec le terrassier/paysagiste. Néanmoins, si vous voulez mon avis, ce sont des travaux que pour notre part nous préférerions garder puisqu’ils sont souvent générateurs d’incompréhensions, de problématiques de planification… Les clients particuliers ne sont pas vraiment armés pour gérer de tels travaux. Malheureusement, les constructeurs Low Cost ont tiré vers le bas les contrats de construction et ont défini comme un standard de les exclure à mon grand regret.

 

Voici donc en quelques lignes ce qu’est un contrat CCMI.

J’espère que la technicité de ce post ne vous a pas assommé, bien entendu je reviendrai sur plusieurs de ces sujets dans de prochains articles, mais il me semblait indispensable de vous apporter quelques bases sur le sujet.