Dispositif de défiscalisation Loi Pinel

- Investir dans l'immobilier

Depuis longtemps l’économie du bâtiment est aidée par des dispositifs encourageant les investisseurs à bâtir de nouveaux logements, dans un contexte de pénurie de logement et de loyers élevés dans certaines zones. Le dispositif Pinel a remplacé en septembre 2014 la loi Duflot qui avait fait un flop lorsqu’elle avait elle-même remplacé le dispositif Scellier. En effet, la loi Pinel ne révolutionne pas le dispositif Duflot mais l’améliore en assouplissant les contraintes.

Ce dispositif prendra fin au 31 décembre 2017 et à ce jour, aucune annonce du gouvernement ne permet de savoir si une succession sera donnée. Néanmoins, dans le contexte de reprise économique actuel, il serait complètement absurde de stopper l’investissement qui est un moteur pour le bâtiment et permet de fournir des logements avec des loyers accessibles.

 

Comment défiscaliser avec la Loi Pinel :

 

Il faut tout d’abord investir dans un logement neuf, notamment par le biais d’un contrat de VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), un appartement ou une maison qui se trouve dans le zonage Pinel.

Une fois le logement achevé (déclaration d’achèvement de travaux déposée en mairie), vous pourrez vous engager à louer votre bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans et ainsi déduire 2% par an de votre investissement jusqu’à 9 ans et 1% les 3 dernières années.

 

Par exemple, vous achetez une maison individuelle de 100 m2 avec garage en VEFA et en zone B1 au prix de 250000€ TTC. Vous pourrez donc vous engager à :

Louer 6 ans ou 9 ans et déduire 2% x 250000€ TTC/an = 5000€ TTC/an de vos impôts sur le revenu, soit 30000€ en 6 ans ou 45000€ en 9 ans.

Louer 12 ans et déduire 45000€ les 9 premières années, puis 1% x 250000€ TTC/an = 2500 €TTC/ an de vos impôts sur le revenu les 3 dernières années soit 7500€ en 3 ans et 52500€ TTC en 12 ans.

 

Attention néanmoins à prendre en compte que les gains annuels de loyers, déduction faite des intérêts d’emprunts et des charges liées à cette location (taxes…), augmenteront d’un autre côté votre revenu fiscal et donc votre impôt sur le revenu de référence avant de déduire la réduction d’impôt précédemment calculée. Il est donc intéressant dans la mesure du possible de réduire au maximum la durée de l’emprunt pour cet investissement afin de maximiser la déduction de charge par des intérêts en valeur absolu plus élevés. Néanmoins, malgré cette hausse du revenu liée aux loyers, la réduction d’impôt sur le revenu demeure toujours plus intéressante que sans l’investissement, cela d’autant plus que vous capitalisez un patrimoine.

 

Le plafonnement des loyers :

 

La contrepartie de cet avantage fiscal est de s’engager à louer moins cher que le prix du marché. Ce dispositif permet donc de détendre le marché par l’augmentation de logement et la baisse des prix de locations. C’est ainsi que plus de familles peuvent obtenir des logements à prix modéré.

Un nouveau zonage est mis en place avec le dispositif PINEL, pour classer les zones les plus tendues avec un fort besoin de logement et de baisse des loyers (Zone A bis), puis un déclassement s’opère au fur et à mesure que les zones se détendent avec les Zone A, B1 et B2.

 

Ce zonage permet ainsi de réaliser un calcul du loyer maximal autorisé pour un logement bénéficiant du dispositif Pinel avec un indice par zone. Le calcul est donc le suivant :

-       Sp = Surface Pinel (surface habitable du logement auquel s’ajoute 8 m2 maximum de surfaces annexes (garages, jardins…)

-       Iz = Indice zone Pinel en 2017 

Zone Abis A B1 B2
Iz 16,83 12,50 10,07 8,75

 

Reprenons notre exemple :

-               Une maison de 100 m2 avec un garage de 20 m2 soit une surface Pinel Sp = 108 m2

-               Le zonage étant B1 Iz = 10,07

 

Les autres plafonds Pinel :

 

D’autres plafonds pour bénéficier de ce précieux dispositif Pinel sont à ne pas dépasser :

-       Le plafonnement des ressources : le foyer auquel est loué le bien immobilier doit obéir à des conditions de ressources c’est à dire ne pas déclarer des revenus supérieurs aux plafonds qui se trouvent sur http://loipinel-gouv.org/conditions-loi-pinel/plafonds-ressource-pinel.php.

-       Le plafonnement de l’investissement : Le prix d’achat du bien ne pourra excéder 5500€/m2 habitable. Également, l’investissement pris en compte fiscalement ne pourra excéder 300000€ par personne du foyer fiscal et par an.

-       Plafond de la niche fiscale : Le montant à déduire de l’impôt sur le revenu ne pourra excéder 10000€/an pour ce type de déduction, ce qui limite le nombre d’investissements bénéficiant de cet avantage fiscal.

 

Validation de l’investissement Pinel :

 

Contrairement à la Loi Duflot, la Loi Pinel permet de louer aux descendants et ascendants, ce qui permet de loger des parents âgés ou bien des enfants étudiant dans une autre ville. Il faudra néanmoins que les foyers fiscaux du locataire et propriétaires soient détachés.

La déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DACT) devra être déposée en mairie l’année où vous souhaitez bénéficier de la déduction. Par ailleurs, il faudra justifier de l’effective mise en location du bien dans les 12 mois après le dépôt de cette DACT. A défaut, tout l’avantage fiscal sera perdu et la première année devra être remboursée.

 

Un investissement Pinel est donc très intéressant fiscalement et permet de réduire son impôt sur le revenu tout en bâtissant un patrimoine qui pourra par exemple assurer un complément de revenu ou de retraite une fois totalement amorti. Toutefois, il faut impérativement vérifier le respect de ces conditions et surtout calculer votre effort d’épargne afin d’être sûr de pouvoir assumer la charge même si celle-ci reste faible au-delà du risque lié à la mise en location.