Comment choisir son terrain pour construire sa maison ?

- Focus

Auprès de qui dois-je chercher un terrain constructible ?

 

Le choix d’un terrain doit se faire, accompagné d’un agent immobilier, auprès d’un lotisseur où entre particuliers via leboncoin.fr par exemple, car il faut le savoir, un constructeur n’a pas le droit de vous vendre des terrains qui ne lui appartiennent pas. Autrement dit, mis à part en promotion de maisons individuelles sous contrat VEFA, où le terrain appartient au constructeur, il ne peut pas vendre pour le compte d’autrui un terrain. Il peut toutefois vous informer sur les lotissements disponibles à la vente mais ne pourra pas vous accompagner pour cet achat sauf si l’agent de vente de la maison est un prestataire multicarte qui commercialise également des terrains.

Attention aux constructeurs qui vous font croire que le terrain ne peut être acheté que par eux, à moins qu’ils n’en soient propriétaire ils n’ont pas le droit. Cela est malheureusement une coutume habituelle afin d’appâter la clientèle pour l’obliger à acheter une maison chez eux. Sachez néanmoins qu’il vous est possible en cas d’abus de vous sortir d’un contrat de CCMI lorsque le constructeur vous prend en otage pour l’achat du terrain.

 

Choisir la ville où poser ses valises ?

 

D’abord il faudra savoir à peu près si la localité que vous convoitez est abordable par rapport à votre budget, pour cela il faut établir avec la banque un budget.  Vous pourrez aussi établir un budget prévisionnel (voir article « construire ma maison je me lance…euh oui mais combien ?). Demandez au constructeur une évaluation avec un prix au mètre carré dans un premier temps, en se basant sur vos désirs et éventuellement sur son catalogue de modèles car il ne sert à rien de dessiner et chiffrer une maison sans terrain, dans la plupart des cas vous travaillez pour rien.

 

Renseignez-vous également sur les taxes locales (taux de taxe d’aménagement, taxe foncière et habitation…) car il vaut toujours mieux savoir et prévoir à l’avance à quelle sauce vous serez mangé !

 

 

Vérifier l’environnement dans lequel on s’installe.

 

En général quand on pose ses valises quelque part c’est pour un petit moment (7 ans en moyenne en France), il est donc de bon augure de se familiariser et de se projeter dans l’environnement où se trouve votre terrain. Ce terrain est-il proche des commerces et commodités ? Interrogez-vous également sur les écoles et autres commodités dont vous aurez besoins dans le futur.

 

A combien de temps de votre travail se trouve-t-il ? Éventuellement, essayez aux heures habituelles les trajets que vous ferez le plus fréquemment. Cela pourra soit vous rassurer, soit remettre en question le choix de la localité puisque la distance n’est pas forcément proportionnelle au temps passé en transport.

 

Passez du temps dans le quartier les week-ends, mais aussi et surtout en semaine à toutes heures de la journée pour ne pas découvrir des nuisances que vous n’auriez pas été prêt à tolérer ! Et puis il faut que vous soyez enthousiaste à l’idée d’habiter ce quartier !

 

Terrain diffus ou lotissement ?

 

Voilà une grande question qui implique beaucoup de conséquences. Un terrain en lotissement présentera l’avantage de présenter un maximum de sécurités quant à la nature du sol mais également de votre portefeuille. En général la plupart des prestations sont incluses au prix du terrain qui sera déjà viabilisé et les voiries et accès tous neufs. En contrepartie, la plupart des lotissements proposent de petits terrains non arborés, ce qui peut donner l’impression de vivre un peu les uns sur les autres pendant les premières années à cause de la proximité et du vis-à-vis. Egalement, en cas de problème sur le terrain, le vendeur professionnel engagera sa responsabilité.

 

Les terrains diffus quant à eux font l’objet d’un achat entre particuliers sans aucune garantie sur la nature du sol et le coût de la viabilisation qui peut varier fortement en fonction de la distance aux réseaux. En cas de sinistre lié au terrain ou bien au voisinage, le vendeur non professionnel ne peut être tenu pour responsable, il vous faudra avoir fait les études nécessaires,  parfois coûteuses. Ce qui est toutefois intéressant c’est qu’en général ceux-ci sont isolés, clôturés et arborés, et par ailleurs proposent des superficies bien plus grandes. Néanmoins, l’accès à la construction peut être difficile et occasionner un surcoût.

 

Quelles impositions pour ma maison ?

 

Tout d’abord, en fonction de la localité que vous choisirez et du zonage précis de votre construction, il est important de savoir qu’il existe des règles urbanistiques auxquelles on ne peut déroger (PLU, règlement de lotissement, recours à architecte des bâtiments de France, site inscrit…). Il se peut donc que la maison toit plat dont vous avez toujours rêvé ne soit pas faisable ici, ou pire, qu’on vous impose des colombages, une colorimétrie ou bien un type de couverture avec une pente qui ne vous plaisent pas du tout ou bien qui sont trop cher pour votre budget. Il faut donc exiger à la visite, si le terrain vous plaît, d’avoir les documents listant ces contraintes, et si besoin, vous déplacer en mairie pour les obtenir. Vous pourrez aussi consulter votre constructeur qui pourra vous aiguiller sur la lecture de celui-ci. Sachez également que certains lieux (architecte des bâtiments de France, site inscrit…) peuvent rallonger la durée d’obtention de votre permis de construire et ainsi peser sur votre projet et/ou budget.

 

La typologie du terrain est à prendre en compte, si celui-ci est en drapeau (une longue allée avant de tomber sur le terrain) le coûts des travaux de raccordements et de chemin d’accès seront plus onéreux, pouvant rapidement augmenter votre budget de plus de 10000€. Le prix du terrain est en général déterminé en conséquence de l’accès mais aussi de l’exposition. Les pièces de vie étant à privilégier au sud-ouest et les chambres à l’est, un accès Nord vous donnera plus de possibilités et moins de vis-à-vis qu’un accès sud. Vérifiez également le pavé d’implantation de la maison afin d’être sûr de pouvoir mettre la maison comme il vous convient le mieux sur ce terrain.

 

Les contraintes techniques du terrain.

 

La grande question que tout le monde se pose, le sol est-il bon ? Malheureusement il n’existe pas de loi qui oblige un vendeur à réaliser une étude de sol au moment de la vente d’un terrain constructible au même titre que les différents diagnostics obligatoires dans l’ancien.

Dès lors il pèsera toujours un doute sur la nature du sol et la présence ou non de cavités souterraines à moins de réaliser une étude de sol G2. En Normandie, de nombreuses marnières sont référencées mais pas toutes. Il convient donc d’être vigilant. Pour cela il existe un état des lieux des risques naturels ou autres recensés sur la commune que vous pouvez retirer en mairie. Celui-ci vous indiquera des suspicions de cavités souterraines, surtout dans l’Eure (27). Vous pourrez également connaître la présence d’argiles gonflants, la nature d’un sol peu absorbant, la présence de termites ou bien même des risques liés aux industries voisines et/ou au bruit des aménagements urbains proches par exemple.

 

Le nom de la rue peut parfois vous indiquer la nature du sol (par exemple : rue de la source…) ou bien vous alerter sur ce qui avait été constaté anciennement sur ces terrains. Discuter avec le voisinage et constater les modes de construction des habitations voisines permet de vous alerter sur des risques et éventuels surcoûts de construction.

 

Il faudra également être attentif à la pente du terrain qui peut avoir deux incidences : la réalisation d’une adaptation au sol et l’impossibilité d’évacuer de façon gravitaire les eaux usées.

 

 

Pour conclure ne pas se précipiter sur l’achat d’un terrain peut vous sortir de bien des désagréments. Dans tous les cas, il convient de s’interroger sur ses besoins et envies, et de se renseigner en profondeur sur ce qui vous attend au quotidien dans ce quartier afin d’être sûr de faire le bon choix de vie.